Najtežji so prvi koraki, ko si želimo zagotoviti lastno streho nad glavo.
Za gradnjo je potrebno pridobiti najprej primerno zemljišče in nato še
mnoga dovoljenja, ki jih izdajajo ustrezne občinske službe na osnovi izdelane
dokumentacije. Če pa je postopek pridobivanja dovoljenj prenaporen ali
prezahteven, lahko pooblastimo kakšno od projektantskih podjetij da opravi
postopek namesto nas. O tem se moramo odločiti sami.
1. Zemljišče
Idealno zemljišče za družinsko gradnjo je zelo težko najti, predvsem
v večjih krajih. Moramo se namreč zavedati dejstva, da so najkvalitetnejša
zemljišča namenjena v druge namene.Zaradi teh razlogov se moramo največkrat
odločiti za manj primerno zemljišče, z vsemi dobrimi in tudi slabimi lastnostmi.
Zato moramo že pri nakupu zemljišča razmišljati o legi bodoče hiše. Primerno
zemljišče je suho, ravno ali rahlo nagnjeno proti jugu, jugovzhodu ali
jugozahodu. Kakšna je optimalna velikost je težko presoditi, mnogim zadostuje
že 500 do 600 m2, za nekatere je idealna velikost zemljišča
1000 m2.
Zemljišča, ki so zamočvirjena ali močno nagnjena, niso primerna za
gradnjo, ker zahtevajo dodatne stroške za pripravo terena, kot so drenaže,
oporni zidovi, ipd. Če ima zemljišče visoko podtalnico, je najbolje graditi
hišo brez kleti in se tako rešiti problemov s podtalnico.
Če bomo gradili na parceli, ki je v naši lasti ali lasti staršev, je v tem
primeru vse v zvezi z zemljiščem več ali manj jasno. V primeru, da parcelo
kupujemo, se je potrebno pred nakupom pozanimati o možnosti gradnje na njej.
Na pristojni geodetski upravi moramo pridobiti parcelno številko
in katastrsko občino za dotično parcelo oziroma pridobiti kopijo
katastrskega načrta. Na osnovi teh dokumentov lahko v pristojni občini,
oziroma na Oddelku za urbanizem in okolje pridobimo še informacijo, kako
je namembnostjo zemljišča. Tako bomo izvedeli, če je zemljišče sploh zazidljivo,
v katerem območju urejanja prostora je in kakšne gradnje so predvidene z
urbanističnim aktom za to območje.
Pri direktnem nakupu zemljišča, je potrebno paziti še na morebitne obveznosti
v zemljiški knjigi na sodišču. To najlažje preverimo z zemljiškoknjižnim
izpiskom. Zelo je pomembno, da vemo, če ima bodoča gradbena parcela možnost
dostopa že v sami fazi gradnje ali pa moramo za te namene pridobiti služnostno
pravico.
2. Komunalna opremljenost
zemljišča
Pred gradnjo objekta si moramo zagotoviti komunalno infrastrukturo kot
so vodovod, električni priključek, kanalizacija in cesta. V naseljih,
oziroma kompleksnih področjih, ki so namenjena zidavi individualnih hiš,
komunalna oprema ponavadi že obstaja. V primeru, da infrastruktura ne
obstaja, jo moramo izvesti na kakšen drugi način(n.pr. komunalni prispevek,
itd).
3. Dovoljenja
Ko smo zemljišče izbrali, se moramo lotiti urejanja dokumentacije, ki
je potrebna za pridobitev gradbenega dovoljenja. Zahtevo za izdajo gradbenega
dovoljenja vložimo pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve.
Po končani gradnji potrebujemo še uporabno dovoljenje. V novo hišo se
načeloma brez uporabnega dovoljenja ne bi smeli vseliti. Uporabno dovoljenje
pa potrebujemo, če se bomo v novem objektu ukvarjali z pridobitveno dejavnostjo,
na primer z obrtjo, podjetništvom ali gostinstvom.
a) Projekt za pridobitev gradbenega
dovoljenja
Na podlagi lokacijske informacije lahko pri ustrezni projektni organizaciji
pridobimo projekt za gradnjo objekta oziroma PGD projekt
(projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja). Projekt obsega popoln načrt
zgradbe z vsemi instalacijami (kanalizacija, vodovod, ogrevanje, elektrika)
in tudi vsa soglasja za izdajo gradbenega dovoljenja. Obvezni del projekta
za pridobitev gradbenega dovoljenja je poleg podatkov o odgovornih projektantih
še lokacijska informacija in obrazložitev nameravane gradnje
z navedbo podatkov o zemljišču (parcelna številka in katastrska občina).
V primeru, da smo objekt že zgradili brez ustreznih dovoljenj in bi radi
gradnjo legalizirali (če smo gradili na območju, kjer je predvidena gradnja)
lahko vložimo vlogo za legalizacijo gradnje. Če bo vloga pozitivno rešena
bomo morali plačati kazen za črno gradnjo (Odločba o odmeri odškodnine
zaradi uzorpacije in degradacije zemljišča). Kazen je odvisna od okoliščin,
ponavadi je tudi precej visoka. V skrajnem primeru, če gradnje ni mogoče
legalizirati, jo bo treba porušiti.
Posvetimo še nekaj besed izbiri projekta. Ne kupujmo zastarele, cenene tipske
projekte. Raje se odločimo za projektantsko organizacijo, ki zna izdelati
kvaliteten projekt, da bo zadovoljil vse naše želje. Tehnologija gradnje,
prav tako predpisi in standardi, so se v gradbeništvu, strojnih in elektro
instalacijah v zadnjih letih precej spremenili. Če pomislimo še na nove
predpise, ki so usklajeni z evropsko zakonodajo, lahko z zanesljivo rečemo,
da starih metod pri projektiranju in tudi gradnji ni več možno upoštevati.
Novi materiali na področju gradbenih materialov, toplotnih in zvočnih izolacij,
prav tako hidroizolacij, novi zaščitni premazi nas dobesedno silijo, da
damo prednost novim tehnologijam. Z upoštevanjem gradbene fizike (toplotni
mostovi, zvočni mostovi, difuzija vodne pare, toplotna stabilnost) je gradnja
postala strokovno precej zahtevna. Vendar pa imajo žal mnoge zgradbe postavljene
tudi po sodobnih metodah, veliko napak, razpok, toplotnih in zvočnih mostov
in sem tako morajo uporabniki že po nekaj letih bivanja lotiti sanacije.
Zato je potrebno v času gradnje upoštevati vsa navodila iz projekta, prav
tako tehnično dokumentacijo, se posvetovati s projektantom in nadzornikom
del. Ko je hiša vseljena jo je potrebno tudi primerno vzdrževati.
Poleg novosti v gradbeni fiziki in tehnologiji sta se spremenili tudi
miselnost in način življenja. Zato je pomembna je tudi lega prostorov,
saj se danes načrtuje tako, da lahko maksimalno izkoristimo tudi tiste
dele zgradbe, ki so bili včasih namenjeni le shrambam (kleti, podstrešja).
Prostori morajo biti pravilno usmerjeni. Bivalni prostori na jug ali zahod,
spalni na vzhod, sanitarije in shrambe na sever. Dnevni prostor se ponavadi
ponaša s teraso oziroma balkonom ali zimskim vrtom, tako da je možen direkten
stik z naravo. Hrupni del objekta je povezan z glavno dovozno cesto (garaža,
vhod). Dnevna soba, jedilnica in kuhinja naj bo obrnjena na vrt ali atrij,
ki se naj nahaja po možnosti na južni, vzhodni ali zahodni strani
Sodobno centralno ogrevanje mogoča direktno povezanost prostorov, brez
vrat, predvsem v bivalnem delu objekta. Ambient je tako zanimivejši, dobimo
občutek prostornosti. Pojavljajo se notranja stopnišča v dnevnih sobah,
odprti kabineti in zastekljeni zimski vrtovi.
Vendar vsem tem novostim, predpisom in standardom, mora hiša zadostiti
osnovnemu namenu, to je zaščiti stanovalce pred vremenskimi vplivi in
omogočiti prijetno in udobno bivanje. Hiša mora biti estetska, funkcionalna,
stroški za vzdrževanje pa čim manjši.
b) Gradbeno dovoljenje
K vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja moramo priložiti dva izvoda projektne
dokumentacije (PGD – projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja), ter
vsa potrebna soglasja. Lokacijska dokumentacija ni več potrebna, pridobiti
moramo lokacijsko informacijo, iz katere izhaja, da je takšna gradnja
v skladu z izvedbenim prostorskim aktom, če je velikost objekta, način
gradnje in rabe ter odmik od meje sosednjih zemljišč v skladu z predpisi.
Zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja je potrebno priložiti dokazilo
o pravici graditi, če ta pravica ni vpisana v zemljiško knjigo. Pred izdajo
dovoljenja moramo upravnemu organu predložiti potrdilo o plačilu komunalnega
prispevka.
Z gradnjo lahko pričnemo, ko postane dovoljenje pravnomočno. To je petnajst
dni po tistem, ko je bilo vročeno zadnji stranki v postopku. Pred pričetkom
gradnje moramo gradnjo prijaviti. To naredimo na posebnem
obrazcu, ki ga dobimo ob prevzemu gradbenega dovoljenja.
|